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资产证券化业务简介---CMBS与类REITs业务专题

2019年07月17日

自从2016年930政策出台后,房地产融资受限,随着银行信贷、债券、非标等传统渠道被压缩限制,房地产和(澳门千亿国际网址)资产管理运营公司迫切寻找新的融资渠道,因此不动产资产证券化将不断扩容。本文第一部分将对资产证券化的主要类型以及发行和创新现状进行梳理;第二部分解析我国房地产ABS的主要品种CMBS与类REITs;第三部分将对2019年的未来提出猜想;第四部分将针对目前集团在该业务的探索,对内部的相关物业进行梳理,并提出初步的路径思路。

一、资产证券化概览

1.1定义及类型

资产证券化

指发起人将缺乏流动性、但具有可预测现金流的资产或资产组合(基础资产)出售给特定的机构或者特殊载体(SPV),并以该基础资产产生的现金流为支持发行证券(资产支持证券),用以获得融资并最大化提高资产流动性的一种结构融资手段。

1.2资产证券化业务概览-业务特点及优势

资产收入导向型融资方式:依托基础资产产生的现金流而非融资方自身信用来满足资金需求,帮助 融资方盘活存量资产,提高融资效率,并拓宽融资渠道;

多元化融资:基础资产的信用状况与发起人的信用状况相互独立,使得中小企业能够将较好的资产 进行证券化,从而进入信用资本市场;

基础资产特点:资产未设抵质押等他项权利,不存在资产权属的法律瑕疵;能产生独立、稳定、可评估预测的现金流的财产或财产权利;

融资规模、期限灵活:融资规模由基础资产的预期现金流决定,不受企业净资产限制;融资期限根据证券化资产及其收益状况、融资用途而定,有一年、三年、五年不等,较为灵活;

资金用途灵活:在符合法律法规及国家产业政策要求的情况下,可由企业自主安排募集资金的使用;

降低融资成本:通过基础资产与企业的风险隔离和信用增进安排,可获得更高的信用评级;

分散风险:通过出售基础资产,实现信用风险、流动性风险、利率风险等的转移分散。

1.3市场情况

市场总体情况

2018年,资产证券化市场延续了快速发展的态势,全年共发行资产证券化产品939期,同比增长39.94%;发行规模高达20,052亿元,同比增长35.66%。其中,银行间市场共发行信贷资产支持证券155期,同比增长15.67%。发行规模达9,318.35亿元,同比增长55.90%;交易所市场共发行企业资产支持证券688期,同比增长37.05%。发行规模达9,476.67亿元,同比增长15.31%;交易商协会共发行资产支持票据96期,同比增长174.29%。发行规模为1,256.98亿元,同比增长114.89%,首次突破千亿大关。